ทะเบียนนิติกรรม

นิติกรรม หมายถึง การใด ๆ อันทำลงโดยชอบด้วยกฎหมาย ด้วยใจสมัคร มุ่งโดยตรงต่อการผูกนิติสัมพันธ์ขึ้นระหว่างบุคคล เพื่อจะก่อ เปลี่ยนแปลง โอน สงวน หรือระงับ ซึ่งสิทธิ[1]
งานทะเบียนนิติกรรมที่อยู่ในความรับผิดชอบของกรมการอำเภอหรือนายอำเภอในปัจจุบันตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์นั้น ได้แก่

          1. ซื้อขาย (รวมทั้งขายฝากด้วย)
          2. แลกเปลี่ยน
          3. ให้
          4. จำนอง

ฉะนั้น ถ้ากล่าวถึงเรื่องนิติกรรมที่อยู่ในอำนาจหน้าที่ของนายอำเภอแล้วจะมีเพียง 4 อย่างนี้เท่านั้น และท่านผู้อ่านอาจสงสัยว่าเป็นอำนาจหน้าที่ของนายอำเภออย่างไร ในเมื่อประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ไม่มีมาตราไหนกำหนดไว้เลย ซึ่งอำนาจหน้าที่นี้เป็นไปตามมาตรา 89 แห่งพระราชบัญญัติลักษณะปกครองท้องที่ พ.ศ. 2457 ที่บัญญัติไว้ว่า “บรรดาหนังสือสำคัญที่ต้องทำตามกฎหมาย ถ้ากฎหมายและข้อบังคับมิได้ระบุไว้ว่าเป็นหน้าที่ของพนักงานอื่นทำแล้ว ให้เป็นหน้าที่ของกรมการอำเภอ[2]ที่จะทำสำหรับการในอำเภอนั้น” เมื่อไม่ได้กำหนดให้หน่วยงานใด หรือส่วนราชการใดรับผิดชอบในการจดทะเบียนแล้ว อำนาจหน้าที่การจดทะเบียนนิติกรรม 4 ประเภทนี้ จึงเป็นอำนาจหน้าที่ของนายอำเภอ

1. ซื้อขาย (รวมทั้งขายฝากด้วย)

อันว่าซื้อขายนั้น คือสัญญาซึ่งบุคคลฝ่ายหนึ่งเรียกว่า ผู้ขายโอนกรรมสิทธิ์แห่งทรัพย์สินให้แก่บุคคลอีกฝ่ายหนึ่ง เรียกว่า ผู้ซื้อและผู้ซื้อตกลงว่าจะใช้ราคาทรัพย์สินนั้นให้แก่ผู้ขาย[3]

จากบทบัญญัติของสัญญาซื้อขายอาจกล่าวได้ว่าสัญญาซื้อขายมีลักษณะดังต่อไปนี้

1. สัญญาซื้อขายเป็นสัญญาต่างตอบแทน

2. สัญญาซื้อขายเป็นสัญญาที่ผู้ขายโอนกรรมสิทธิ์แห่งทรัพย์สินที่ซื้อขายกันให้แก่ผู้ซื้อ

3. สัญญาซื้อขายเป็นสัญญาที่ฝ่ายผู้ซื้อตกลงจะใช้ราคาทรัพย์สินให้แก่ผู้ขาย คำว่า “ราคา” คงหมายถึงตัวเงินในปัจจุบัน

4. ในตัวบทใช้คำว่า “ตกลงว่าจะใช้ราคา” ทำให้สัญญาซื้อขายเพียงผู้ซื้อและผู้ขายตกลงเพียงว่า “จะ” ใช้ราคาทรัพย์สินนั้น สัญญาซื้อขายก็เกิดขึ้นแล้ว
5. เรือและแพ ให้จดข้อความในสัญญาลงทะเบียนนิติกรรม แล้วบันทึกในต้นขั้วสัญญา (แบบ ปค.34) และตัวสัญญา แล้วให้นายอำเภอลงลายมือชื่อไว้เป็นสำคัญ

          การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ ถ้ามิได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อหน้าเจ้าพนักงานเจ้าหน้าที่เป็นโมฆะ วิธีนี้ให้ใช้ถึงซื้อขายเรือมีระวางตั้งแต่ห้าตันขึ้นไป ทั้งซื้อขายแพและสัตว์พาหนะด้วย[4]
          มาตรานี้เป็นการกำหนดแบบของสัญญาซื้อขายไว้ให้คู่สัญญาต้องปฏิบัติตาม มิฉะนั้นจะทำให้การซื้อขายเป็นโมฆะ และถ้าแบ่งหมวดใหญ่ๆ ก็จะได้เป็นประเภทอสังหาริมทรัพย์ และสังหาริมทรัพย์ชนิดพิเศษ ได้แก่ เรือมีระวางตั้งแต่ 5 ตันขึ้นไป แพ และสัตว์พาหนะ โดยทรัพย์ 4 ประเภทต่อไปนี้ต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อเจ้าพนักงาน
          1. อสังหาริมทรัพย์ ต้องเป็นอสังหาริมทรัพย์ตามมาตรา 139 ซึ่งหมายถึง ที่ดินและทรัพย์อันติดอยู่กับที่ดินมีลักษณะเป็นการถาวรหรือประกอบเป็นอันเดียวกับที่ดินนั้น และหมายความรวมถึงทรัพยสิทธิอันเกี่ยวกับที่ดิน หรือทรัพย์อันติดอยู่กับที่ดินหรือประกอบเป็นอันเดียวกับที่ดินนั้นด้วย[5]
          2. เรือมีระวางตั้งแต่ 5 ตันขึ้นไป หมายถึงเรือทุกอย่างที่เดินเฉพาะด้วยเครื่องจักรกลหรือใบและไม่ได้กรรเชียง แจว หรือพาย ซึ่งรวมถึงเรือกลไฟด้วยแต่ต้องมีระวางตั้งแต่ 5 ตันขึ้นไป และให้หมายถึงเรือยนต์ทุกอย่างที่มีขนาด 30 ตัน และใช้เดินด้วยเครื่องจักร
          3. แพ หมายความเฉพาะแพที่เป็นที่อยู่อาศัยของคนเท่านั้น ไม่รวมถึงแพซุง แพไม้ไผ่
          4. สัตว์พาหนะ หมายถึงเฉพาะสัตว์ที่ใช้ในกับขับขี่ ลากเข็นและบรรทุก ตามมาตรา 4 และ 5 แห่งพระราชบัญญัติสัตว์พาหนะ พ.ศ. 2482 ได้แก่ ช้าง ม้า โค กระบือ ล่อ ล่า และสัตว์เหล่านี้ต้องได้ทำตั๋วรูปพรรณแล้ว

2. แลกเปลี่ยน

อันว่าแลกเปลี่ยนนั้น คือสัญญาซึ่งคู่กรณีต่างโอนกรรมสิทธิ์แห่ง ทรัพย์สินให้กันและกัน[6] และมาตรา 519 ได้กำหนดให้นำบทบัญญัติทั้งหลายในส่วนสัญญาซื้อขาย มาใช้กับสัญญาแลกเปลี่ยน เหตุนี้จึงทำให้สัญญาแลกเปลี่ยน ถ้ามิได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อหน้าเจ้าพนักงานเจ้าหน้าที่เป็นโมฆะด้วย เช่น ถ้าจะมีการแลกเปลี่ยนที่ดิน หรือเรือมีระวางตั้งแต่ 5 ตันขึ้นไป ต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อหน้าเจ้าพนักงานเจ้าหน้าที่ เป็นต้น เรือและแพ ให้จดข้อความในสัญญาลงทะเบียนนิติกรรม แล้วบันทึกในต้นขั้วสัญญา (แบบ ปค.34) และตัวสัญญา แล้วให้นายอำเภอลงลายมือชื่อไว้เป็นสำคัญ

3. ให้

          อันว่าให้นั้น คือสัญญาซึ่งบุคคลคนหนึ่งเรียกว่า ผู้ให้ โอนทรัพย์สิน ของตนให้โดยเสน่หาแก่บุคคลอีกคนหนึ่งเรียกว่า ผู้รับ และผู้รับยอมรับเอาทรัพย์สินนั้น[7]
          จากบทบัญญัติของสัญญาให้อาจกล่าวได้ว่าสัญญาให้มีลักษณะดังต่อไปนี้
                    1. เป็นสัญญาที่ต้องมีบุคคล 2 ฝ่าย ฝ่ายหนึ่งคือผู้ให้ อีกฝ่ายหนึ่งคือผู้รับ โดยผู้ให้ต้องโอนทรัพย์สินของตนโดยเสน่หาให้แก่ผู้รับ และผู้รับยอมรับเอาทรัพย์สินนั้นไว้ สัญญาจึงจะเกิดขึ้น
                    2. ผู้ให้ได้ให้ทรัพย์สินโดยเสน่หา ซึ่งหมายความว่าผู้รับไม่ต้องเสียอะไรเป็นการตอบแทน สัญญาให้จึงไม่ใช่สัญญาต่างตอบแทน

3. ผู้ให้ต้องมีกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินที่ให้ ถ้าหากผู้ให้มีกรรมสิทธิ์ ผู้รับก็ไม่ได้กรรมสิทธิ์

การให้ทรัพย์สินซึ่งถ้าจะซื้อขายกันจะต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่นั้น ท่านว่าย่อมสมบูรณ์ต่อเมื่อได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียน ต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ในกรณีเช่นนี้ การให้ย่อมเป็นอันสมบูรณ์โดยมิพักต้องส่งมอบ[8]

ตามมาตรานี้หมายความว่าการให้ทรัพย์สินที่จะซื้อขายกันจะต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ คือ ทรัพย์สินที่ระบุไว้ในมาตรา 456 ได้แก่ อสังหาริมทรัพย์ เรือมีระวางตั้งแต่ 5 ตันขึ้นไป แพ และสัตว์พาหนะ และการให้ทรัพย์สิน เมื่อผู้ให้ได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่แล้ว การให้ย่อมสมบูรณ์ กรรมสิทธิ์ตกเป็นของผู้รับโดยไม่ต้องส่งมอบทรัพย์สินให้กับผู้รับอีก เรือและแพ ให้จดข้อความในสัญญาลงทะเบียนนิติกรรม แล้วบันทึกในต้นขั้วสัญญา (แบบ ปค.34) และตัวสัญญา แล้วให้นายอำเภอลงลายมือชื่อไว้เป็นสำคัญ

4. จำนอง

การจำนอง คือ สัญญาซึ่งบุคคลคนหนึ่งเรียกว่า “ผู้จำนอง” เอาทรัพย์สินตราไว้แก่บุคคลอีกคนหนึ่งเรียกว่า “ผู้รับจำนอง” เป็นประกันการชำระหนี้ โดยไม่ส่งมอบทรัพย์สินนั้นให้แก่ผู้รับจำนอง[9]

          ทรัพย์สินที่จะจำนองได้ คือ
          1. อสังหาริมทรัพย์ ได้แก่ ที่ดิน ทรัพย์อันติดอยู่กับที่ดินมีลักษณะเป็นการถาวร ทรัพย์อันประกอบเป็นอันเดียวกับที่ดิน และทรัพยสิทธิอันเกี่ยวกับที่ดินหรือทรัพย์อันติดอยู่กับที่ดินหรือประกอบเป็นอันเดียวกับที่ดินนั้นด้วย
          2. สังหาริมทรัพย์ สังหาริมทรัพย์ที่จะจำนองได้นั้นต้องเป็นสังหาริมทรัพย์ที่ได้จดทะเบียนไว้ แล้วตามกฎหมายและเฉพาะสังหาริมทรัพย์ดังต่อไปนี้เท่านั้น คือ 1. เรือกำปั่นหรือเรือมีระวางตั้งแต่ 6 ตันขึ้นไป เรือกลไฟ หรือเรือยนต์มีระวางตั้งแต่ 5 ตันขึ้นไป 2.แพ 3.สัตว์พาหนะ 4. สังหาริมทรัพย์อื่นๆ ซึ่งกฎหมายบัญญัติไว้ให้จดทะเบียนเฉพาะการ
          เรือและสัตว์พาหนะหากจดทะเบียนไว้แล้วก็จำนองได้โดยทำตามแบบ ปค.34 และทะเบียนสัตว์พาหนะแล้วให้นายอำเภอลงลายมือชื่อไว้เป็นสำคัญ ส่วนแพนั้นจำนองไม่ได้เพราะไม่มีกฎหมายให้จดทะเบียนแพ

การจำนองจะต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ถ้าการจำนองไม่ได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่การจำนองย่อมตกเป็นโมฆะตามมาตรา 152

ข้อสังเกตในการปฏิบัติงานทะเบียนนิติกรรม

          1. ต้องพิจารณาดูว่าคู่สัญญามีความสามารถที่จะทำสัญญาหรือนิติกรรมได้หรือไม่
          2. ตรวจสอบหลักฐานทางต้นขั้วสัญญาและทะเบียนนิติกรรมว่า สังหาริมทรัพย์นั้นไม่มีข้อผูกพันอื่นใดที่จะเป็นอุปสรรคแก่การทำนิติกรรม
          3. กรณีต้องมีการประกาศก่อนการจดทะเบียนนิติกรรมเพื่อให้ผู้มีส่วนได้เสียคัดค้าน ภายใน 15 วัน ให้ทำ 4 ฉบับ (ติดเรื่องไว้ 1 ฉบับ ปิดไว้ ณ ที่ว่าการอำเภอ 1 ฉบับ ปิดไว้ที่ทรัพย์สินซึ่งทำนิติกรรม 1 ฉบับ และปิดไว้ที่ชุมชนหมู่บ้านที่ทรัพย์สินนั้นตั้งอยู่ 1 ฉบับ)
          4. เมื่อครบกำหนดวันประกาศแล้วไม่มีผู้คัดค้าน ให้ทำสัญญาและจดทะเบียนนิติกรรมได้

อัตราค่าธรรมเนียม

ทุกครั้งที่มีการทำนิติกรรมก็จะมีการเก็บค่าธรรมเนียม ซึ่งค่าธรรมเนียมต้องเก็บตามอัตราที่กำหนดไว้ในกฎกระทรวง (พ.ศ. 2504) ออกตามความในพระราชบัญญัติกำหนดอัตราค่าธรรมเนียมอำเภอ พ.ศ. 2503

1. ค่าธรรมเนียมทำสัญญา
1.1 สัญญาที่มีทุนทรัพย์
– หนึ่งร้อยบาทแรกหรือต่ำกว่า	5 บาท
– หนึ่งร้อยบาทหลังหรือเศษของหนึ่งร้อย ร้อยละ	1 บาท
– แต่ฉบับหนึ่งไม่เกิน	500 บาท
1.2 สัญญาที่ไม่มีทุนทรัพย์ ฉบับละ	10 บาท
1.3 คู่ฉบับหนังสือสัญญาตาม 1. หรือ 2. ให้เรียกกึ่งอัตราแต่ไม่เกิน	100 บาท
2. ค่าธรรมเนียมจดทะเบียนบุริมสิทธิ
– ทรัพย์สิทธิ นิติกรรม ครั้งละ	10 บาท
3. ค่าธรรมเนียมสลักหลังเปลี่ยนแก้ข้อความในสัญญา
– ไม่เพิ่มทุนทรัพย์ ครั้งละ	5 บาท
4. ค่าธรรมเนียมตราสิน ไม่ใช่คดีอาญา
– ค่าทำตราสิน	10 บาท
– ค่าคัดสำเนาตราสิน	5 บาท
5. ค่าธรรมเนียมชันสูตร ไม่ใช่คดีอาญา
– ค่าทำชันสูตร	10 บาท
– ค่าคัดสำเนาชันสูตร	5 บาท
6. ค่าธรรมเนียมอายัดทรัพย์ ไม่ใช่คดีอาญา
– ค่าอายัดทรัพย์	10 บาท
– ค่าคัดสำเนาอายัดทรัพย์	5 บาท
7. ค่าธรรมเนียมเบ็ดเตล็ด
– ค่าตรวจค้นดูทะเบียนหรือเอกสารอย่างใดซึ่งไม่มีอัตราไว้โดยเฉพาะ	5 บาท
ค่าคัดสำเนาทะเบียนหรือเอกสารอย่างใดโดยเจ้าพนักงานเป็นผู้คัดและรับรอง ซึ่งไม่มีอัตราไว้โดยเฉพาะหนึ่งร้อยคำแรกหรือต่ำกว่า 10 บาท หนึ่งร้อยคำหลังหรือเศษของหนึ่งร้อย	ร้อยละ 1 บาท
ค่ารับรองสำเนาทะเบียนหรือเอกสารใด ๆ ซึ่งไม่มีอัตราไว้โดยเฉพาะ	ฉบับละ 5 บาท
บรรดาเอกสารต่าง ๆ ซึ่งต้องมีพยาน ให้เรียกค่าพยานรายตัวพยานจ่ายให้แก่พยาน	คนละ 2 บาท

[1] มาตรา 149 ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์

[2] อำนาจของกรมการอำเภอในปัจจุบันเป็นของนายอำเภอ ตามมาตรา 62 พระราชบัญญัติระเบียบบริหารราชการแผ่นดิน พ.ศ. 2534 บัญญัติว่า “บรรดาอำนาจและหน้าที่เกี่ยวกับราชการของกรมการอำเภอหรือนายอำเภอซึ่งกฎหมายกำหนดให้กรมการอำเภอและนายอำเภอมีอยู่ ให้โอนไปเป็นอำนาจและหน้าที่ของนายอำเภอ”

[3] มาตรา 453 ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์

[4] มาตรา 456 ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์

[5] 1. ที่ดิน 2. ทรัพย์อันติดอยู่กับที่ดินมีลักษณะเป็นการถาวร เช่น บ้าน ตึก 3. ทรัพย์ประกอบเป็นอันเดียวกับที่ดิน เช่น แร่ ดีบุก เงินทอง 4. ทรัพยสิทธิอัน เกี่ยวกับที่ดิน เช่น สิทธิเก็บกิน ภาระจำยอม

[6] มาตรา 518 ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์

[7] มาตรา 521 ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์

[8] มาตรา 525 ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์

[9] มาตรา 702 ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์